금리 인상과 주가(주식) 하락, 금리가 부동산 시장에 미치는 영향

최근 미국 연준이 테이퍼링을 시작으로 금리 인상과 양적 긴축을 빠르게 진행한다는 전망과 함께 한국은행도 여러 차례 걸쳐 금리인상을 단행할 것으로 알려지며 주식 시장과 부동산 시장의 변화에도 큰 관심이 쏠리고 있습니다. 과연 금리 인상과 주가 하락은 어떤 관계가 있으며, 또 금리 인상이 부동산 시장에 미치는 영향은 어떤 것들이 있는지 기본적인 내용들을 정리해보았습니다. 

 

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금리 인상과 주가(주식) 하락

▷ 금리를 인상하면 주가가 하락한다?

 

 

일반적으로 금리가 인상되면 주가가 하락한다고 알려져 있습니다. 그래서 뉴스를 보면 금리 인상의 여파로 주식 시장에서 몇 조가 증발했다는 기사가 나오기도 하는 것인데요, 실제로 금리가 낮으면 돈이 주식 시장으로 이동하면서 주가가 상승할 수 있습니다. 이렇게 돈이 공급되어 주식이 상승하는 것을 유동성 장세(대규모 자금이 유입돼 자금력으로 주가를 밀어올리는 장세)라고 합니다. 

 

실제로 미국은 1995년부터 인터넷 관련 분야가 성장하면서 수많은 IT 관련 벤처기업과 기존 IT 기업들의 주가가 폭등했습니다. 2001년에 거품이 빠지자 정부는 금리를 1%까지 인하하여 유동성을 공급해 시장을 지탱했습니다. 하지만 시간이 지나 2003년 1%에서 2006년 5.25%까지 금리를 올렸더니 그 결과 유동성이 나빠지며 경제위기가 찾아오기도 했습니다. 

 

 

물론 금리를 올린다고 해도 기업의 매출액과 영업이익이 증가하면 증시는 상승할 수 있습니다. 장기 주식 투자자와 외국인 투자자는 금리 인상으로 인한 1~2%의 수익률 차이는 크게 생각하지 않을 수 있습니다. 기업 실적이 좋아진다는 것을 확신한다면 10% 이상의 수익을 남길 수 있기 때문입니다. 

 

 

그렇기 때문에 금리 인상이 꼭 주식 시장의 폭락으로 이어지는 것은 아닙니다. 미국은 2016년 12월부터 기준금리를 인상하기 시작했습니다. 하지만 구글, 아마존, 페이스북, 애플 같은 기업의 성장으로 미국의 다우지수는 2018년 1월까지 최고점을 계속 갱신하기도 했습니다. 

 

금리가 시장에 영향을 주기도 하지만 금리가 시장 상황을 따라가는 경우도 있습니다. 금리를 인하한다는 것은 시장 상황이 좋지 못하다는 것입니다. 반대로 금리를 올린다는 것은 시장 상황이 좋다는 것입니다. 수출도 잘되고 실업률도 하락하는...

 

상황이 좋으니 여기저기서 돈이 필요해집니다. 그로 인해서 돈의 값어치가 상승합니다. 이러한 경우라면 금리를 조금씩 올린다고 주식 시장에 큰 영향을 주지는 못합니다. 

 

▷ 금리 인상이 부동산 시장에 미치는 영향

 

 

금리가 오르면 부동산 상황이 어렵게 변합니다. 아파트를 건설하기 위해서는 대규모 자금이 필요합니다. 땅을 사고 건물을 지으려면 많은 시간과 돈이 듭니다. 그래서 대부분 은행으로부터 돈을 빌려옵니다. 이때 민감한 것이 금리입니다. 금리가 높으면 은행으로부터 돈을 빌려오기 어렵게 됩니다. 부동산 시장에 겨울이 찾아올 수 있는 것입니다. 

 

 

하지만 부동산이 급등하면 순간 현혹된 사람들이 생겨날 수 있습니다. 정책과 상관없이 무리하게 대출을 받아서 부동산을 구매하게 되고, 그렇게 되면 금리가 올라가기 시작해도 부동산은 상승할 수 있습니다. 

 

하지만 금리가 높아져 돈을 구하기 어려운데 부동산까지 올라가면 건물이나 아파트 세입자들의 부담이 가중됩니다. 결국 견딜 수 없는 수준에 도달하면 수요는 자동적으로 감소하고 부동산의 가격도 하락하게 됩니다. 

 

2010년에 정부가 금리를 2.25%에서 2011년에 3.25%까지 올렸습니다. 그리고 2011년부터 수많은 사람들이 이자를 갚지 못하는 하우스푸어가 되어 사회적으로 문제가 되기도 했습니다. 

 

이렇게 금리를 무시하고 부동산에 무작정 뛰어들게 된다면 하우스푸어로 전락할 수 있습니다. 무리한 대출로 생긴 이자와 원리금 상환 부담으로 장싯간 고통을 받게 됩니다. 경기가 좋다면 그런대로 버틸 수 있지만 자칫 경기가 나빠져서 일자리라도 잃게 된다면 부동산을 울며 겨자 먹기로 싸게 팔아야 할지도 모릅니다. 

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국내 시장 전망에 대해...

최근 몇 년간 부동산 가격이 급등해왔습니다. 하지만 금리가 오르면서 부동산 가격 오름세도 어느 정도 답보 상태에 있거나 조금씩 하락하는 추세를 보이고 있습니다. 미국 연준이 올해(2022년)에만 3~4번 정도 금리를 인상할 것을 시사하고 있기 때문에 이에 따라 한국은행도 금리를 올릴 것으로 예상되는 바, 부동산 시장에도 큰 영향을 주지 않을까 합니다. 

 

물론 한편에서 정부에서 재난지원금 등의 명목으로 돈을 많이 풀 것으로 보여 실제로 국내 상황이 어떻게 될지는 정확히 전망하기는 어려운데요, 분명한 것은 미국 연준이 금리를 대폭 올리게 되면 달러 강세로 이어지게 되고 가장 먼저 수입물가가 올라가게 됩니다.

 

여기에 정부에서 돈을 여전히 많이 풀게 되면 달러 강세는 지속이 될 것이고, 결국 수입물가가 폭등하면서 대부분의 원자재를 수입해야하는 우리나라에서는 자연히 물가가 올라갈 수밖에 없습니다.

 

그런데 최근 한국은행에서 발표한대로 국내에서 금리를 여러 차례 많이 올리게 되면 국민들의 이자 부담이 높아지게 되고, 결국 소비가 줄면서 기업들도 생산을 줄이고 고용이 줄면서 자연히 저성장으로 이어지게 됩니다.

 

설상가상으로 최근 중국 흥다그룹의 파산으로 중국 경제의 위기가 예견되고 있는바 만일 중국까지 어려워지게 되면 중국에 수출의존도가 높은 대한민국도 정말 더 힘들어지게 될 것으로 보입니다.

 

저성장 고물가 곧 스태그플레이션이 찾아오게 된다는 건데요, 이런 상황이 되면 주식, 부동산 등 모든 분야에서 큰 어려움이 올 수도 있을 것 같습니다. 이럴때는 일단 무리한 주식투자나 부동산 투자는 지양해야 할 것 같습니다. 이상 금리 인상이 주식과 부동산에 미치는 영향에 대한 내용이었습니다. 

 

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